Oleh : AINUL WARDAH SOHILLI
GEORGE TOWN – Akhir-akhir ini, Kerajaan Negeri dikritik kerana pembangunan di kawasan lereng bukit yang dikatakan tidak terkawal terutama di bahagian pulau.
Lanjutan itu, Exco Kerajaan Tempatan dan Pengurusan Lalulintas, Chow Kon Yeow tampil memberi penjelasan berkenaan isu pembangunan kawasan lereng bukit yang berketinggian 250 kaki di atas aras laut di Pulau Pinang . Berikut adalah penjelasan Kon Yeow pada majlis sidang media di sini baru-baru ini.
1. Adakah pembangunan kawasan lereng bukit yang berketinggian 250 kaki di atas paras laut dibenarkan di Pulau Pinang?
a. Dasar- dasar yang berkaitan dengan pembangunan tanah di lereng bukit di pulau Pulau Pinang boleh disusur kembali pada tahun 1989 apabila buat pertama kali dalam sejarah, tercatat tentang kawalan ketinggian dalam Rancangan Struktur 1987 Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP), yang telah diluluskan oleh Jawatankuasa Perancang Negeri pada 19 Oktober 1989. Dalam dokumen ini, ia menyatakan bahawa pembangunan di atas Tanah melebihi 200 kaki adalah dikawal rapi.
b. Pada 13 September, 1996, Kawalan Pembangunan dan Perancangan Pelan Induk (Pelan Asas Perancangan dan Kawalan Pemajuan MPPP) telah diluluskan oleh Jawatankuasa Perancang Negeri yang dipengerusikan oleh (ketika itu) Ketua Menteri, Dr. Koh Tsu Koon dan turut dihadiri oleh Presiden MPPP, Dr. Teng Hock Nan. Antara fungsi-fungsi dan maksud pelan ini adalah untuk lebih mencerminkan bahawa matlamat, objektif, dan strategi Pelan Struktur 1987 serta untuk memperkenalkan system pengkelasan untuk kegunaan tanah. Di bawah Rancangan ini, memang ada plot Tanah melebihi 250 kaki yang telah dizonkan untuk kegunaan kediaman.
c. Kawalan ketinggian 250 kaki berkuatkuasa selepas Rancangan Struktur Negeri Pulau Pinang 2020 yang telah diwartakan pada 28 Jun 2007. Pelan ini melarang pembangunan di kawasan yang melebihi 250 kaki di atas paras laut dan di cerun dengan kecerunan melebihi 25 darjah. Walau bagaimanapun, terdapat pengecualian bagi “projek khas” (Projek Negeri) yang membenarkan pembangunan terhad yang memerlukan kawalan ketat dengan garis panduan mengenaI pembangunan, kelulusan EIA, serta kelulusan daripada Jawatankuasa Perancang Negeri. Tidak ada definisi yang diberikan untuk “projek khas” dalam rancangan ini, yang telah diluluskan oleh JPN yang dipengerusikan oleh Ketua Menteri (Dr. Koh Tsu Koon) dan dihadiri oleh ahli-ahli EXCO termasuk Dr. Teng Hock Nan, Teng Chang Yeow, Koay Kar Huah, dan Lau Chiek Tuan.
2. Adakah Rancangan Struktur Negeri Pulau Pinang 2020 menyatakan TIDAK BOLEH bagI pembangunan perumahan di atas 250 kaki?
a. Ya, DK3 L2 dalam Rancangan Struktur Pulau Pinang 2020 menyatakan bahawa perumahan, hotel, resort, perdagangan, dan pembangunan industry TIDAK BOLEH dibenarkan di atas tanah bukit yang diwartakan di bawah Akta Pemuliharaan Tanah 1960, dan tanah di atas 250 kaki dan atau dengan kecerunan melebihi 25 darjah.
b. Walau bagaimanapun, DK3 L4 menyatakan bahawa pembangunan yang terhad untuk “projek khas” di atas paras 250 kaki dibenarkan. Walaupun kekurangan definisi dan penerangan tentang apa yang menjadi “projek khas”, majlis telah meluluskan pembangunan di atas tanah di atas paras 250 kaki walaupun dalam tempoh beberapa bulan antara mewartakan Rancangan Struktur Pulau Pinang pada tahun 2007 sehingga perubahan Kerajaan Negeri pada Mac 2008. Jika Barisan Nasional (BN) begitu berminat untuk menyelamatkan ‘bukit-bukit mati ’ , mereka mestI ‘membatalkan’ enam projek mereka, diluluskan dalam tempoh yang sangat singkat.
c. Kembali kepada soalan, ya DK3 L2 menyatakan tidak pada pembangunan tersebut, tetapi DK3 L4, “pembangunan terhad” adalah dibenarkan di bawah kawalan ketat. Apakah “pembangunan terhad”? Maklum balas daripada Jabatan Perancangan Bandar & Desa (JPBD) dan majlis perancangan serta penasihat undang – undang semua bersetuju bahawa DK3 L4 berfungsi sebagai pengecualian kepada DK3 L2.
3. Apakah “projek khas”?
a. DK3 L4 Rancangan Struktur Negeri Pulau Pinang 2020 tidak menyatakan dengan jelas apa “projek khas”. Pada Jun 2009, Jawatankuasa Perancang Negeri meluluskan garis panduan bagi “projek khas” yang dinyatakan di atas. Tujuan mewujudkan garis panduan baru untuk menangani kekurangan definisi di DK3 L4 berhubung ke DK3 L2 serta DS30 (berkaitan dengan perumahan) yang menyatakan “pembangunan perumahan hanya akan dibenarkan di kawasan-kawasan yang telah dikenal pasti”. DS30 L5 menyatakan bahawa zon yang diluluskan untuk perumahan termasuk kawasan yang telah dizonkan semula untuk perumahan dan diluluskan s e b e l u m p e n e r ima a n Rancangan Struktur Negeri Pulau Pinang 2020.
b. Oleh DS30 L5, kawasan yang dizonkan untuk perumahan di tahun 1996 Pelan Asas (Kawalan Kemajuan dan Pelan Induk Perancangan) seharusnya kekal akan dibenarkan untuk pembangunan perumahan.
c. Untuk menangani pertindihan ini dalam dasar dan niat, Jawatankuasa Perancang Negeri pada tahun 2009 telah meluluskan garis panduan baru untuk mentakrifkan “Projek Khas” di bawah dua kategori. Kategori 1 termasuk projek infrastruktur awam seperti kereta kabel, jalan raya, keretapi, kolam, jambatan, helipad, dll. Kategori 2 – pembangunan perumahan: (i) perubahan guna tanah yang diluluskan sebelum pakai Rancangan Struktur Negeri Pulau Pinang 2020 (ii) projek-projek pembangunan yang telah sebelum merancang kebenaran. (iii) kawasankawasan yang ditunjukkan sebagai zon perumahan mengikut 1996 Pelan Asas (sehingga Rancangan Tempatan telah diwartakan).
4. Adakah majlis perancangan secara automatik meluluskan pembaharuan kebenaran perancangan tanpa mengkaji dan mengenakan syarat baru ? Majlis perancangan boleh membatalkan kebenaran perancangan?
a. Seksyen 24 (1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 menyatakan “kebenaran merancang yang diberikan di bawah seksyen 22 (3) hendaklah, melainkan jika dilanjutkan, luput 12 bulan selepas tarikh pemberian kebenaran itu jika, dalam masa itu, pembangunan telah tidak dimulakan dalam cara yang dinyatakan dalam kebenaran merancang itu.
b. Rancangan Struktur Pulau Pinang 2020, DS31 L1 menyatakan bahawa suatu kebenaran merancang hanya boleh dilanjutkan selama lima kali.
c. Seksyen 24 (5) akta sama menyatakan bahawa dalam memberikan lanjutan, pihak berkuasa tempatan boleh mengenakan syarat baru. Majlis perancangan bahkan boleh membatalkan kebenaran merancang, tetapi melainkan keadaan atau undang-undang sebelum ini telah dipecahkan, amalan majlis perancangan telah memberikan lanjutan mengikut garis panduan sedia ada.
5. Pampasan apa yang terlibat jika kebenaran merancang dibatalkan?
a. Seksyen 25 (7) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 memperuntukkan pampasan bagi perbelanjaan yang ditanggung dalam melaksanakan kelulusan itu sebelum pembatalan itu.
b. Walau bagaimanapun, jika pembangunan adalah tidak dibenarkan tanpa memberi perhatian kepada perubahan penggunaan tanah atau kelulusan sebelumnya yang diberikan sebelum Rancangan Struktur Pulau Pinang berkuatkuasa, tiada jaminan bahawa pemilik tanah yang telah membeli tanah pada harga yang tinggi tidak akan meminta pampasan untuk penafian yang tidak adil pembangunan hak. Ini juga berkaitan dengan Tanah yang telah ditandakan untuk tujuan pembangunan perumahan dalam pelan 1996.
c. Relevan dengan ini – Seksyen 30 (1) memperuntukkan bahawa pihak berkuasa perancang tempatan boleh, dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, melalui notis rekuisisi (tuntutan) yang memberhentikan apa-apa penggunaan tanah atau mengenakan syarat-syarat bagi penggunaan tanah yang berterusan. Rayuan boleh difailkan kepada Lembaga Rayuan dan notis itu hendaklah digantung sehingga penentuan atau penarikan balik rayuan itu.
d . Seksyen 30 (5) memperuntukkan, jika pemilik tanah, akibat kepada notis permintaan, mengalami kerosakan dalam bentuk susut nilai -nilai t anah atau perbelanjaan atau kos dalam menjalankan kerja-kerja bagi mematuhi notis itu, dia boleh menuntut pampasan daripada pihak berkuasa perancang tempatan bagi kerugian, perbelanjaan atau kos.
e. Lanjut, Seksyen 37 membolehkan pemilik Tanah yang telah dinafikan kebenaran merancang di bawah Seksyen 22 (3) atas alasan bahawa Tanah yang ditunjukkan dalam pelan pembangunan bagi maksud awam atau mana tanah yang telah terjejas oleh notis permintaan di bawah Seksyen 30, mendakwa bahawa Tanah itu tidak berupaya untuk kegunaan berfaedah yang munasabah dan oleh itu boleh menyampaikan kepada pihak berkuasa perancang tempatan suatu notis pembelian yang memerlukan kepentingan beliau dalam tanah yang akan dibeli.
Kesimpulannya, kerana terdapat beberapa kes-kes yang berkaitan dengan pembangunan tanah bukit yang telah difailkan melalui Lembaga Rayuan, Kerajaan Negeri dan MPPP mulai sekarang hendaklah berhenti untuk membuat apa- apa kenyataan lanjut yang boleh dianggap prejudis kepada rayuan yang sedang berlangsung. Isu-isu undang-undang masih diperdebatkan dan semua pihak yang terlibat akan membentangkan hujahhujah mereka apabila kes didengar oleh Lembaga Rayuan kelak.